Spécial immobilier - Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier neuf

Trop peu de biens à vendre, pas assez de foncier disponible pour assurer une production de logements permettant de répondre à une demande toujours forte… En cette rentrée d'automne, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s'appuie sur les derniers chiffres du secteur pour juger « préoccupante » la conjoncture. Après un cru 2017 exceptionnel en termes de volume, les achats des propriétaires occupants et des investisseurs ont ralenti depuis le début de l'année. Sur le premier semestre, les futurs bailleurs ont ainsi été moins nombreux, à hauteur de - 10,4 %, que sur la même période de 2017.

Mais, si les ventes en Pinel fléchissent, ce type d'investissement immobilier défiscalisé pèse encore lourd, représentant 54 % des réservations enregistrées au niveau national. Prolongé jusqu'à décembre 2021, ce dispositif permet d'abaisser son impôt sur le revenu de 12 % du montant du bien avec un engagement de location non meublée sur six ans, de 18 % sur neuf ans et de 21 % sur douze ans, dans la limite d'un investissement global de 300 000 € par an. Autres règles à respecter : choisir un locataire sous conditions de ressources entrant dans les barèmes édictés par la loi et respecter un plafond de loyer. « Ce genre de placement s'avère tout à fait opportun pour ceux qui ont besoin de défiscaliser, même si, pour un investissement réalisé en 2018 et au-delà, il faudra tenir compte de l'entrée en vigueur, le 1^er janvier 2019, du prélèvement à la source », rappelle Cédric Forman, directeur général de Thesaurus. Le 4 septembre, l'État a annoncé que l'administration fiscale rembourserait au contribuable 60 % de la réduction Pinel au 15 janvier 2019 et le solde en septembre de cette même année.

Grand Paris. Avec un plafond du prix d'achat fixé à 5 500 €/m², une telle opération est irréalisable dans la capitale. Mais, comme le prix moyen d'un logement neuf au niveau national avoisine 4 100 €/m², ce genre d'investissement est possible « en Île-de-France, où le marché immobilier est tendu et la demande locative forte. Dans des communes comme Bagnolet (93), Pontoise (95) et Clamart (92), les prix de vente du neuf tangentent les 5 500 €/m². C'est aussi le cas de nombreuses autres villes de région parisienne qui seront desservies par les futures lignes de métro Grand Paris Express », indique Philippe Plaza, directeur général d'Eiffage Immobilier. C'est le cas du Blanc-Mesnil, de Bagneux, de Massy, de Créteil, de Villejuif et de Saint-Denis. « La mise en service de ce nouveau réseau de transport va considérablement faciliter et accélérer la mobilité entre les villes des première et deuxième couronnes, certains secteurs devenant mieux connectés qu'aujourd'hui », ajoute Marc Julien, dirigeant fondateur de Pierre Invest. Car, en plus des travaux d'infrastructures destinés à construire ces nouvelles gares souterraines, c'est tout l'aménagement urbain de proximité qui est souvent repensé avec l'émergence d'un « morceau de ville » mêlant habitations, commerces, équipements collectifs et bureaux.

Pour les communes de taille moyenne situées en zone B2, il est encore temps d'investir en Pinel. A Angers et à Brest, situés dans cette zone, les investisseurs sont nombreux et louent immédiatement leurs biens tout juste livrés. « A Angers et au Mans intra-muros, le marché locatif est dynamique avec des prix du neuf compris entre 3 300 et 3 500 €/m² », précise Jean-François Vigneron, directeur opérationnel de Réalités Immobilier. Toutefois, le compte à rebours est lancé. Il ne reste plus que trois mois, soit d'ici au 31 décembre, pour « faire du Pinel ». À compter de 2019, cette zone à l'immobilier peu cher ne sera plus éligible à cette loi de défiscalisation.

Horizon. Un rendement locatif annuel proche de 4 % et des économies d'impôts sont des arguments qui font mouche auprès des candidats investisseurs. Mais il convient de choisir soigneusement son programme en se plaçant, dès le début, dans une perspective de détention à long terme. « Il faut sélectionner une opération avec l'objectif de capter une plus-value potentielle lors d'une revente à l'horizon d'au moins quinze ans. En optant pour du neuf dans un quartier en germe ou en cours de réaménagement, on peut tabler sur ce genre de scénario, indique Olivier Bokobza, directeur général du pôle immobilier résidentiel de BNP Paribas Immobilier. Les grandes villes et leurs agglomérations sont à privilégier, notamment celles où le solde migratoire est positif. »« Mieux vaut cibler les zones urbanisées où les actifs ont besoin de se loger et donc de louer sur un marché locatif globalement stable générant une demande régulière », complète Éric Ninu, directeur commercial d'iSelection. Résultat : « Il faut miser sur les 12 grandes métropoles régionales comme Nantes, Marseille, Toulouse, Lille, Lyon, Bordeaux… C'est là que le besoin de se loger est important, en dépit des prix élevés », insiste Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. Selon les derniers chiffres de la FPI arrêtés au deuxième trimestre 2018, le prix moyen du mètre carré habitable dans le neuf (hors parking) est de 4 190 € à Lyon (+ 4 % par rapport au 2^e trimestre 2017), de 4 032 € à Bordeaux (+ 3,5 %), de 3 995 € à Marseille (+ 2,2 %), de 3 682 € à Toulouse (+ 4,4 %) et de 3 358 € à Lille (+ 3,2 %). Dans ces métropoles où l'immobilier neuf s'apprécie, le rendement attendu s'écorne. La raison ? Le bailleur doit respecter un loyer plafond qui reste peu ou prou le même que le bien situé en centre-ville ou dans les communes périphériques (à condition de se trouver dans la même zone). Cependant, l'équation peut se révéler gagnante à condition d'acheter au bon endroit. L'existence ou la programmation de grands projets urbains dans la ville ou dans son agglomération contribuent, à terme, à rendre certains secteurs plus agréables à vivre. De plus, « il ne faut pas oublier de cibler les villes où la vacance locative est faible, avec un revenu moyen d'un bon niveau et bien orienté », ajoute Marc Julien.

Autres éléments à prendre en compte avant de s'engager : s'informer sur l'activité économique locale, le niveau de chômage et l'état du marché de l'emploi. Ces facteurs influent sur les salaires, le niveau de vie, le pouvoir d'achat immobilier de la population et des locataires potentiels. Il n'en reste pas moins qu'un des principaux risques de cette opération immobilière défiscalisante serait de surpayer ce logement neuf, surtout en cette période de regain d'inflation. « Si le prix de vente est trop déconnecté du marché de l'ancien, l'acheteur démarre avec un handicap et prend davantage de risques concernant son éventuel retour sur investissement », indique Stéphane Desquartiers, président de la Maison de l'investisseur. Qui conseille d'« acheter près de chez soi, dans un secteur qu'on connaît et qu'on est en mesure d'apprécier »§ 

HAMILTON/RéA – Cyrille DUPONT